摘要：房地产经济的高速发展，对社会经济的影响越来越大。在房地产企业的发展过程中存在着诸多问题，究其原因是房地产企业在发展过程中，具有诸多潜在风险，而有些企业对潜在风险重视不够，未能较好地防范与控制。因此，为了确保房地产企业的持续健康发展，就要针对风险问题加强防范和管理，从而有效地控制风险问题的出现，确保企业各项生产经营活动的有序开展。文章首先分析了房地产企业在发展过程中所面临的主要风险，之后针对企业风险提出了防范化解措施，以供参考。
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关键词：房地产；企业；风险；防范措施
房地产企业的各项业务涉及巨额的资金集中，而且在政策以及市场环境的变化之下，也会对房地产企业的发展，造成不同程度的影响。因此，为了有效地防范和规避房地产企业的风险问题，就要在明确把握和分析风险类型的基础之上，通过采取相应的措施，加强对于风险的防范和控制。在房地产企业的发展过程中，要高度重视其潜在风险，及时掌控风险问题产生的根源。这不仅能够对潜在的风险，做到妥善化解处理。同时，还能够针对难以避免的风险的出现，加强前期准备工作，在最大程度上控制风险问题所造成的不良影响，从而达到提升企业整体管理水平，保障企业平稳健康发展。
一、房地产企业所面临的主要风险
房地产企业风险的产生，整个过程具有较高的复杂性。在企业制定发展战略以及经营管理的过程中，由于各种不确定性因素的存在，从而带来的影响就是企业风险。针对房地产企业而言，不确定性因素在给企业发展带来机遇的同时，也会造成一定的挑战，所以要在最大程度上通过风险管理的落实，避免不利风险的出现，以下就对房地产企业主要的风险问题，进行具体的分析和论述。
（一）战略风险
房地产企业的战略可分为基本竞争战略、扩张性战略、一体化战略、多样化战略等四种类型，在企业的发展过程中，通过战略的制定，能够为企业发展指明前进的方向和目标，明确未来的发展走向。企业的战略分析要立足于当前的实际情况，结合企业财务状况、土地储备、市场营销等自身条件资源的优劣情况以及企业发展需求、市场需求、金融政策等内外部环境的利弊情况，确保战略的科学性。在这一过程中，如果企业针对具体的情况存在错误的研判和评估，那么就难以确保战略的可行性和合理性，使得企业发展方向偏离，造成战略目标无法实现。特别是针对房地产企业而言，如果难以确保所制定的战略的合理性，会对企业的发展造成沉重的打击，带来无法挽回的损失，甚至会使得企业走向破产境地。如某房地产公司在国家宏观政策调控下，加大财务杠杆，大举扩张，激进拿地，甚至投入巨额资金进军其他行业，因此在国家出台更为严厉的政策时，导致企业陷入艰难的发展境地。
（二）融资风险
房地产企业具有资金密集型的特点，主要就是在土地购置的基础之上展开项目的经营。由于土地供给的有限性，近些年，随着土地的开发和利用，在土地资源紧张的现状之下，使得土地价格不断上升，所以客观上要求房地产企业增加资金投入。从拿地一直到项目建成，都对资金投入提出了大量的需求，具有较大的投资成本，因此房地产企业赖以生存和发展的一个必要条件，就是要有足够的资金。在日常的生产运营中，房地产企业不可避免地要进行融资活动，但是很多企业在融资过程中容易产生诸多问题，比如说融资困难、融资成本高。企业筹资主要依靠以下几种方式，分别为股东投入、借贷、销售资金等。如果房地产企业处于建设阶段时，没有相应的资产销售，同时难以募集股东的投入资金，为了确保企业的持续运营，就要开展融资操作，当前房地产企业融资渠道有银行贷款、股权融资、房地产信托等，现阶段我国房地产企业在融资过程中，依然以信贷融资为主要途径，针对其他的融资方式，在政策、金融体制的影响之下，受到极大的制约与限制，因此房地产企业的融资行为也会存在诸多限制条件，而房企一旦没能从金融机构借到所需资金，在后续的工程建设中如果没有足够的资金，就会造成工程停工。为了不使工程停工，有些房企可能会采取股权融资等成本较高的其他融资方式。还有一些房地产企业选择抵押融资，因此面对巨额的还款，企业无能力偿还，那么则无法进行续借，导致资金链的断裂，从而使得企业面临破产的危机。很多大型的房地产企业都受到流动性的危机影响，造成债务危机的爆发和资金链问题的出现，造成这一现象的根本原因就是融资困难以及较高的成本。
（三）经营风险
房地产企业的经营具有连续性的特点，因此风险也伴随整个经营过程，随时都有可能发生，一个开发项目在前期明确设计方案、基本确定工程预算后，就要开始成本的把控，也就是说待开发项目从设计一直到竣工验收全过程，都要加强预算的执行，如此方可确保目标效益的实现。但是在实际施工中，如果存在前期设计的调整和变更，将会面临拆除、重建、返工等问题，造成在原预算的基础上增加相应费用，从而导致经济效益下降，同时还会拖延整个施工进度，工期延误，影响按期交房，进而带来合同纠纷风险。另外，在工程施工中，如果管理、监督工作落实不到位，各项施工操作的标准化水平不高，原材料质量把控不严，就会导致工程质量问题，结果直接威胁后续的居住使用，情况严重形成安全隐患的将被政府部门认定为危房，这时大概率是拆除重建，其结果不仅造成企业经济损失，还会影响到企业商誉，可以说是赔了夫人又折兵。如某某园房地产公司在某县开发一片别墅，由于对施工单位所购买的预拌商品混凝土质量把关不严，在房子建造过程中，使用了掺有海砂的预拌商品混凝土，此事被业主知道后，纷纷要求开发商把房子推倒重建，整个事件影响了开发商在购买者心中的形象，也让开发商陷入各项纠纷。即便从设计到竣工验收备案整个过程都顺利通过，但在后期项目交付以后，如果物业管理控制难以落实到位，也会带来一定的风险问题，受到物业公司能力水平的影响，如果难以对小区做到有序的管理，比如物业公司无法控制业主私自搭盖，私自挖地下室等，也会对开发商的口碑和声誉带来负面的影响，不利于开发项目品质的实现。
（四）法律风险
房地产企业所面临的法律风险，主要产生于房地产的经营开发行为，其行为可能存在背离或者是触犯法律，就会造成风险的出现。比如项目的合法性，这是一个摆在首要地位的法律问题，正常情况下如果项目具备以下条件就能证明项目的合法性：首先依靠出让获得国有土地使用权；其次，具备房地产企业的相关资质；最后，即将进行的项目建设需通过主管部门的行政审批。但是在实际的工程建设中，由于开发商私自更改设计参数、项目用途，更改之后的内容如果难以得到政府的认可，那么在工程竣工以后，就不能做到备案的通过，阻碍房屋后期产权证的办理以及对外销售。房地产企业的法律风险有些是可预见的，有些是难以预见的，具体的法律风险表现在：第一，土地受让风险，由土地受让所带来的纠纷问题。第二，基于多方合作以及联合建设而成立的项目公司在开发经营过程中，联建各方对利润分配方式、经营管理策略等意见不统一引起的纠纷和矛盾。第三，房屋拆迁时引起的风险，由于房屋所有权人对房屋拆迁和赔偿意愿引起的纠纷。第四，在早期的开发阶段，和施工方针对设计规划的问题所存在的纠纷，对于这一阶段也有可能会受到项目抵押的影响，而带来法律风险。第五，在销售房屋资产过程中，所出现的认购以及钱款纠纷。第六，工程结算阶段产生的纠纷，主要表现在工程竣工验收结算时，建设单位与施工单位对工程结算的具体事项产生分歧。第七，针对后期管理出现的如房屋质量、收楼条件、产权证的延期办理等纠纷问题。
二、房地产企业经济风险管理的防范措施
（一）合理制定和落实企业战略
作为资金密集型行业，房地产企业在经营发展过程中，战略的制定起到至关重要的作用。因此要确保战略方向的正确，如果出现战略方向的错误和偏离，会影响到资金投入的回报，给企业带来严重的危害，甚至会带来企业倒闭的风险。首先，要针对房地产的目标客户群体做到重点关注，结合实际情况，在战略制定之前要做好市场调研，把握目标客户群体的特点，这样才能够结合潜在需求，进行项目规划和建设，确保所建设的房产能够满足目标客户的需要。其次，要对企业内外部环境和条件进行充分的考虑，在此基础之上，通过综合分析与研究，确定发展战略能够满足自身的发展需要。房地产企业具有差异性的优势，在发展的过程中，也将进行多样化产品的打造以及市场领域的开拓。所以，房地产企业要结合自身的资源优势，扬长避短，开发所擅长的领域，明确科学的成长方向。根据国家的各项政策方针，确定合理的发展战略，提高决策的科学性。最后，要对房地产开发行业的特点，做到充分考虑和把握。房地产开发存在特殊性，在获得地块的阶段，就已经明确具体的用途。所以在战略制定的过程中，要在考虑行业特点的基础之上，根据所规划的地块的用途，进行战略方向的制定。
（二）控制融资风险
首先，进行融资渠道的增加。为了进一步提高自筹资金的比重，可以依靠股本扩充的方式来实现。另外对于一些房地产投资企业，也可以依靠母公司的支持，对于资金实现重要的保障。另外，为了获取更多的建设资金，要积极地加强与金融机构之间的合作，在项目开发建设的过程中，通过与金融机构之间的密切沟通和配合，从银行方面获得资金支持和保障。也可以依靠企业债券的发行，或者是信托融资的方式，获得足够的资金，确保在企业发展的过程中，不会出现资金短缺的问题。其次，强化资金管理。房地产企业要加大对预算管理的重视力度，在企业内部构建完善的控制制度，有效管控经营成本，从而实现资金节约的目标，促进资金的高效率流动，确保资金能够维持在正常的运转状态。房地产企业要针对投资管理工作加大重视力度，在项目前期的准备阶段，加强项目可行性分析，同时还要有效地预测投资回收周期。另外企业要不断地提高投资决策管理水平，进一步完善和优化投资决策渠道，在最大程度上，规避投资风险，缓解企业资金流动压力，确保企业持续健康发展。最后，金融监管机构要不断地优化健全房地产金融体系，针对风险问题，构建相应的预警系统和防范机制。关于我国房地产金融发展而言，针对金融风险预防方面的工作依然有待加强和完善，缺少系统的金融风险预防体系。因此就要在构建和完善金融法律法规以及监管体系的基础之上，通过风险防范和资金信用体系的建设，维持房地产市场发展的稳定性。
（三）强化房地产经营控制
针对房地产企业所具有的经营风险而言，通过内部控制的落实和开展，能够做到有效地避免。在内部控制工作中，要按照适应性、全面性、制衡性等多种原则，进一步的明确各部门以及各项工作职责，降低管理工作所产生的决策失误的概率。为了进一步强化房地产企业的风险控制，在最初的规划设计阶段，就要落实相应的风险防范工作，提高规划设计的水平，降低后期返工的概率。针对在建设过程中的各个工作环节，要严格加强质量的管理和控制，确保经营目标的实现，在最大程度上规避经营风险。在企业发展的过程中，要对外部经营环境有充分认知。随着房地产企业的发展，经济环境以及国家的各项政策都会影响到企业的发展状况，所以企业要从经营环境的角度，不断地加大研究和分析的力度，对市场做出科学的预测。在完成房产交付以后，也要加强对物业公司的管理，从而为企业赢得良好的业主口碑。依靠高质量的工程以及服务管理，打造高品质的企业形象，有助于企业产品后续的开发和销售的顺利开展。
（四）防范法律风险
首先，促进项目运作体系的构建和完善，提高各项工作流程、项目报告以及各种手续依据的规范性，从而打造完善的项目运作体系，严格按照国家的各项法律政策的规定来开展。其次，在房地产企业的内部构建合同管理体系。在企业的各项经济往来事项中，合同作为其中的重要载体，如果合同以及相关的文件不具有较高的规范性和严谨性，甚至存在一些不合法的问题，那么也容易出现法律纠纷，造成法律风险。因此，就要注重对于合同管理体系的完善，建立对合同履约信用和相应能力的审查机制，同时还要强化合同定价管理，依靠具体的机制，确保招投标等各项制度的严格落实。并且建立相应的合同管理制度，为合同管理工作的开展，提供重要的制度保证。从公司内部的角度出发，进行规范性固定合同文本的制作，并组织涉及合同运作的人员，进行专业的培训。再次，在企业内部增强员工的法律风险防范意识。企业内部的员工要针对各项法律法规以及政策规划，做到认真学习和研究，熟知文件规定的内容，同时还要积极地关注政策的调整和法律法规的变化。最后，通过外聘的职业律师与企业内部法务工作人员的配合，不断地提高法律问题的解决效率。让外聘的律师事务所主要来处理涉及企业重大事项、危机事件以及诉讼案件，而公司内部的法务人员负责处理日常的各项法律事务。通过企业内部法务人员和律师事务所之间的配合，在企业中构建一个完善的法务双险机制。
三、结语
综上所述，在房地产企业的经营活动中风险问题的存在，会对企业的发展造成不利的影响。因此，为了促进房地产企业市场竞争力的提高，确保实现经济效益，就要加大对于风险管理的重视力度，提高企业的风险管理能力和水平，强化风险问题的防范与化解。
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作者:陈良珍 单位:永春县建设工程质量安全与造价事务中心
