2023年，我们再次见证历史！
某地妇产科的护士说，他们医院已经快一周没有接生了。
【资料图】
开蛋糕店的老板也说，近年来满月宴的订单越来越少，过寿的单子越来越多。
这意味着，今后的房地产，将迎来一次翻天覆地的变化。
01
近日，根据《中国新闻周刊》报道，第一批幼儿园关停潮已经到来。
据称，在一些地方，民办幼儿园从2021年、2022年开始，就面临招生难，少部分公办幼儿园同样出现招不满的情况。
尽管是在北京这样的一线城市，各幼儿园今年的生源竞争，也变得越来越激烈。
诚如北京一家民办幼儿园园长所讲述：
“两年前，还是孩子追着我们跑；现在，是我们追着孩子跑。”
生源不够，就要靠抢夺。
根据第一财经2月24日消息，在武汉，一家央企幼儿园向来只对单位内部招生，但今年却破例，首次对外招生。
无他，幼儿园太多了，而这几年的新生儿总量却在大幅下滑。
2022年，全国高考人数为1193万人，大学毕业生1076万人；新生儿956万人。
换言之，全年出生人口比大学毕业生还少。
现在幼儿园首轮关停潮来了，可以预见，几年后，就是大量小学招不满。
紧接着，就是初中、高中，多个行业都会因此遭受重击，作为国民支柱产业的房地产也不例外，而首当其冲的无疑是小地方的房子，其次是学区房。
02
最近还有一个热点新闻，据住建部披露，全国已有6亿栋房屋。
不是套，不是间，而是栋。
这个天文数字，瞬间冲上了热搜，不少人欢呼雀跃，高喊房地产这回真的要完蛋了，房价沦为白菜价的时代即将到来。
他们的逻辑是——
6亿栋，就算每栋只有10户，那也是60亿户，假设每户住2个人，就足以让全球人住有所居了。
不过官方很快就出来解释，说这6亿栋房屋，不全是商品房。其中，农村房屋就占了9成。
总的算下来，全国城镇房屋，包括住宅和非住宅，也就只有4700多万栋。
然而尽管如此，就算只有2000万栋住宅，现在大城市的房子越建越高，普遍20-30层，40层以上的也不在少数。
就算按照平均15层，一栋30户，每户2人来算，那也能住15亿人了，而且这还只是城市的量，加上农村和县城的会更多。
这么一看，供大于求，房子将越来越不值钱。
但经济学往往是反常识的，不能单纯从一个维度来分析，在房子体量里面，还包含了人口、地段和产业。
或者换个说法，中国98%地区的房子，确实严重过剩，特别是弱二线以下的城市、县城、乡镇和农村。
但一线和强二线城市核心区，人口不断涌入和聚集的地方，这里的房子供应量还远远不足。
接下来，也只有这2%的城市将继续享有人口红利。
03
同样的，随着名校越来越多，人口负增长时代已然降临，学区房的价值，正在被削弱。
过去在大城市，没什么优势的刚需盘，也可以轻轻松松凭借名校的概念出圈，房价一路狂飙。
深圳的八卦岭宿舍，就是一个很典型的案例。
市场上行期，房价涨幅全市第一，均价从7万/平，涨到13.7万/平，只用了1年时间。
市场下行期，名校光环逐渐衰减，房价跌幅高达56%，位居全市第一。
在深圳尚且如此，其他小城市的学区房，其命运只会更坎坷。
所以接下来，全国所有的学区房，都将面临一次大洗牌。
1、未来的学区房，大致可分为三种：普通学区房、优质学区房、顶级学区房。
2、偏离主城中心、学校一般的为普通学区房；地处核心地段、学校中上的为优质学区房；坐拥优质地段、优质资源、名牌学校的为顶级学区房。
3、普通学区房只能随波逐流；优质学区房成为中产的选择；顶级学区房依然会很抢手。
靠着政策红利普涨的时代，已经一去不复返。
靠着学区房狂飙的时代，也已经一去不复返。
但是，一线城市的优质商品房，将会变得越来越有价值。近期，一线城市率先回暖的便是这类房子。买房，就一定要认准这类房子。
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